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No.0381 マンションの修繕
| 相談概要 | [ 氏名 ] M.T [ 職業 ] 会社員 [ 年齢 ] 43 [ 構造 ] 鉄筋コンクリート造 [ 築何年ですか？ ] 築 5年以内 [ 何階建て ] 2 [ 様態 ] 分譲マンション [ 施工者 ] 地元建設会社 [ 床面積 ] 300m2以下 [ マンションの総戸数 ]10戸以下 |
| 相談内容 | [ 現象 ] 新築の集合住宅で5棟が独立した構造になっているマンションです。（設計士がいうには、限りなく戸建ての利便性を兼ね備えた集合住宅というコンセプトです）そのマンションで、築5年という短い期間に、壁面の全面塗装（修繕）をするという決定をしてしまいました（実際の工事は、来年末で、6年経過）。 その理由は、壁に苔と一部窓枠やさんから錆が発生して、このまま放置しておくと、資産価値がさがるから、早急に壁や窓枠を修繕した方がいいということです。また、部分的にクラックが発生している場所もあります。 [ 業者の見解 ] 壁面の修繕に関しては、マンションの設計会社の方をよび、意見をききながら会議をしたのですが、自分が外壁をみても、それほど緊急性はかんじられず、まただれに聞いてもマンションの外壁をたった5-6年で、500万円もかけて修繕するのはおかしいと話しています。 設計会社では、窓枠などの釘から錆が出始めているので、施工時にきちんとシールドしていないようだといって、このままでは、どんどんひどくなるという判断です。しかし、その進行状況も、それほどひどい状態には、感じられず、自分で、塗装できるのではと思えます。 また、クラックは、いくつか出始めているのは事実です。 [ 相談内容 ] 今回の外壁修繕は、建物のきちんとした診断にもとずくものではなく、外見的にも苔が生えて汚い状態を、クラックを見て、何とかしたいということで、近隣の住人が設計会社に親しくしながら判断を仰いだようです。自分では、どうしても納得できないでいます。 マンションは、通常の形態と異なり、5棟がそれぞれ独立して戸建てのようになっています。よって建て替えることもできます。しかし、マンションという登録上、各棟の外壁は、共有部分扱いとなっており、自分の棟の外壁が全然問題なくても、一斉に修繕を行わないとだめだということです。特に、1棟だけが、修繕をやらないと、各棟の資産価値がさがるということです。 残念ながら、4対1で、すぐその場で、議決してしました。これにより、毎月1万円の修繕費アップと修繕時30万の一時金が発生してしまいました。 さて、相談ですが、専門家の意見だからといって、一部の部分しか見ずに、全棟を修繕するという判断はおかしいと思います。また、マンションとはいえ、なんでもない自分の棟まで、多額に資金をかけて行わなければならないのでしょうか。さらに、もう一つの選択としては、7年後に100万の積み立て金が下りるので、来年ではなく、さらに2年後に修繕を行えば、各自の負担も軽減するので、時期をずらすことはできないのでしょうか。 私をのぞいて、ほかの4棟は、いまでもすぐに修繕を行いたいようで、対立したまま、決定された状態です。私としては、なんとか、期間の変更、マンション一括に修繕するという考え方を、変えさせたいと思います。 マンションの状況が、つかみにくいと思いますが、ご指導、よろしくお願いいたします。 現状の状態が、わかりにくいと思いますが、助言お願いいたします。 建物は、地下コンクリートの木造2階建てです。 壁は、吹きつけで、北側に苔がでてます。外見上は、見苦しいですが、壁の耐久性としては大丈夫だと素人的には思います。 窓のさんも塗装が剥げ、錆が出てます。 クラックは、小さなものが多少です。 この写真から、外壁の全面修繕が必要が、判断できるでしょうか。 お手数かけます、ご意見いただければと思います。 よろしくお願いいたします。 |
| yorozuの感想 | 素人の私としては、非常に助かります。いままで、一戸建てに住んでいて、マンションにきたので、その不自由さ、考え方の違いに、とまどってます。いろいろ参考にさせていただきます。 |
| アドバイザー | |
| 砂子 政二 | Ｍさん、こんにちは。解説員の砂子と申します。 余談ですが、現在自宅マンションの大規模修繕委員をやってます。 さて、添付された画像と相談内容拝見しました。 何か理由にならない理由で、修繕工事を進めようとしていますね。 資産価値などは、いくら外見を綺麗にしても、時代と世の中の状況によって、下がるのが普通と思います。実際に、私の住んでいるマンションもそうです。 そもそも修繕は、快適に住み続ける為に行うもので、長期的なスパンで考え修繕費も検討しなければいけないと思います。当然突発的な事故には、対処は敏速に行わなければいけませんが。 ですので今回のケースは、後先考えず行っていますので、私の考えではＭさんと同様に、７年後のお金が下りるときにやるべきだと思います。 ただ集合住宅ですので、民主主義の世界・多数決で議案が左右されます。 通ってしまえば、たとえ我が家がなんでもなくても共有部分に関しては、お金を出さなくてはいけません。それが集合住宅の修繕積立金制度ですね。 毎月のアップと、一時金の３０万は、戸数が少ないのと期間が短いのでストックが少ないのでしょう。しかし痛いですよね！ でもここで出費すると、次回はもっと費用が掛かりますので、その辺も考えないとちょっと心配です。さて、最後にまとめなければいけませんが、 ①全棟を全て調査する。 ②それに掛かる費用を積算する。指名ではなく数社。（入札） ③積立金などの収支を考える。 ④早急にするべきか検討する。 場合によっては、コンサルタントが入っても良いのでは？ ⑤長期的に修繕項目を考えて見る。 ⑥書かれている施工の不備を追求する。 場合によっては、費用請求しても良いのでは。等々、こんな感じでしょうか。 いずれにしても、後数年待っても問題ないし、今綺麗にしても苔はまた発生すると思います。あせらず事を進めた方が、得策のような気がしますが。 また私近所ですので、住所教えて下されば外から拝見する事も出来ます。 その節は連絡下さい。以上、コメントします。 |
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| コメンテーター | |
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| 事務局から | |
| 荻原 幸雄 | 大変難しい相談です。10戸あれば6：4で延期になったかもしれませんし、釘さびだけですと、パテ処理で済みそうですが、亀裂もそれほど大きいものでもなさそうです。 私見ですが、デザインの優れたマンションですから形がよければ外壁の苔も味わいを感じます。 これが、ただの真四角のそっけないデザインですと苔も汚れになります。 写真から見てわたしなどは味わいを感じたりもします。 日本の物質中心主義では車などのように常にピカピカでないと心が落ち着かない社会になったのかもしれませんね。近隣関係もありますから余り強行手段はとらないで、再度第三者の建築士の調査を確認していただいた方がいいと思います。 |
| 相談者お礼状 | |
| 相談者お礼状 | |
| その後 | |
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