よろずWEB相談HEADLINE
No.0380 家の建替えに伴う所有物件整理
| 相談概要 | [氏名] I.N [住所] 神奈川県横浜市 [職業] 会社員 [年齢] 35 [希望構造] 木造（在来工法） [どちらに依頼しますか？] 工務店の設計監理 [何階建てを希望] 2 [予定床面積] 250m2以下 |
| 相談内容 | 現在実家の一戸建てが約築２０年と古くなり、又親との同居も考え建て直しを検討中ですが以下の内容につきご相談をお願いしたく、ご協力を宜しくお願い致します。 ＜状況＞ ・建て直しを検討している地区は横浜市内の住宅地区 ・建築検討中の住宅内容は２階建ての２世帯住宅です。 ・現在の実家は２階建てで、４ｍの私有道路を入ってすぐ右手（北側）に建ってあります。 （公道にも面している） ・その実家の奥には親が経営するアパートＡ（４ｍの私有道路を更に奥に入った北側で実家と並んで建っている）があり、更に突き当たりの奥（西側）にも親が経営するアパートＢが建ってます。 ・よって、私有地内に実家と親所有のアパート（２棟）の３棟が建っている状況です。 ・実家の東側は約６ｍの公道です。 ・その私有地の周りは、マンションが北側と南側に建ってます。 ・親所有のアパートの更に西側は下水道の為壁となっており、通路（入り口）は無いです。 ＜質問＞ 将来的に、親が経営しているアパートの売却（特にアパートＡの売却を検討してます）も検討しておりますが、そこで問題となるのが入り口の道路についてです。 通路が４ｍの道路のみであり、新居入り口とアパート入り口が車の出入り口含め共有しなければならない状況の為、単にアパートＡのみを売却する事は難しいのではないでしょうか？（アパートＡの専用通路を確保していなければ、売却は難しいのではと思っております） ここで、将来を考えて建築予定の家を極力南側に建て、北側のマンションとの間に通路を確保したほうが良いのではと考えておりますが、その際通路幅の条件等はあるのでしょうか？又、通路の問題以外に売却条件として何かあるのでしょうか？ 以上、宜しくお願いいたします。 |
| yorozuの感想 | ー |
| アドバイザー | |
| 小松原 敬 | こんにちは、神奈川相談担当の小松原です。 まず、基本的に土地の売買自体にはどのような土地形態でも問題ありません。 ただ、問題はそれが売れるか、ということです。 購入する人が、そのままの状態でアパート経営を引き継ぐというならいいのですが、当然、購入する人の思惑は様々でそこに新しい建物を建築できるという前提条件と、単に建築できるだけではなく、より良い条件で建築できるという事でなければよい買い手がつかないでしょう。 家を建てる場合、その敷地が4ｍの巾の道路に2ｍ以上接していなければいけないという規定があります。 したがってこの条件で一番売りやすいのはアパートＢです。 アパートＡのみを売るのであれば、駐車場をどうにかする必要があります。 アパートＡの敷地の大きさがよくわかりませんが、例えば駐車場を半分削ってアパートＡの敷地と合わせて売れば、接道に関しては問題なくなります。 それでは、土地が大きくなりすぎて売りづらいという事であれば、2ｍ巾の通路状の敷地が道に接する旗地にするという手があります。 この2ｍ巾の通路というのは、あくまでアパートＡの敷地であって道路ではありません。 4ｍの道路に敷地が2ｍ接するという条件をクリアするための方便です。 この通路をどこに作るかという事ですが、できれば既存の上下水道・ガスの配管がある場所が良いです。おそらく、今は4ｍの私道から駐車場を通っていっているのではないでしょうか。 これがないと、新しく家を建てる人は余計な出費が必要になる可能性があるのでやはり駐車場側が良いでしょう。 家の北側に作るのは、見てくれが悪いのと、工事もしにくいですね。駐車場が当分残るのであればやはり駐車場側のほうが買う側は嬉しいでしょう。 ご実家の敷地を若干削れば駐車場の台数をなるべく減らさない方向でもできると思います。 そして、それよりも私の解答としては！ できるのであれば一番良いのはアパートＡと駐車場の一部の場所に２世帯住宅を建築することです。 そうすれば、建築中に別の住まいを探したり、何回も引越しをしなくてすみます。 その後、現在の家をそのまま売ってもよいし、更地にして土地の大きさを調整して売っても良いでしょう。そのまま、売った場合も、庭部分は駐車場にしてしまう事は可能です。そのほうが良い値がつくでしょうし、買い手もこのほうがつくと思います。 我田引水になりますが、こういった段階から設計事務所に依頼なさる事を強くお奨めします。家の設計・監理のみならず、土地に関してなどのこうしたアドバイスを通して、きっと良い家をつくる事が出来ると思います。 |
| コメンテーター | |
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| 事務局から | |
| 荻原 幸雄 | 敷地を見ませんとハッキリしたことはいえませんが、アパートAをお売りになる資金で家を新築し、アパートBはそのまま、駐車台数はなるべく減らさない方向ならお考えの通りがいいものと思います。（時間をかければアパートBの立ち退きの問題や来年の減税 期間に間に合わせるとして） アパートAを売却するのに建ペイ率や容積率等の法的に合致させる必要があります。 その形をどうとるかですが、駐車場やアパートB、新築予定の家の関係を考えて決めるのがいいでしょう。ただ、注意が必要ですが、新築の家を南側のマンション近くに寄せた場合は今の家より確実に日当たりはマンションの影になるので悪くなると思います。この辺を先ず、考慮しましょう。総合的判断が必要ですので、この辺の段階で建築士に現状の敷地を見て総合判断してもらってください。 |
| 相談者お礼状 | |
| 相談者お礼状 | 早速のお返事ありがとうございました。 大変貴重な意見を頂き、今後の参考とさせて頂きます。 尚、現時点では方向性が決まっておりませんが総合的な事を考え、検討したいと思います。 ありがとうございました。 |
| その後 | |
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