よろずWEB相談HEADLINE
No.0237 何故、1区画だけが建設できないのか疑問
| 相談概要 | [氏名] Y.Kさん [住所] 滋賀県草津市 [職業] 会社員 [年齢] 27才 [構造] 木造（在来工法） [築年数] 建築予定 [階数] 2 [様態] 建築条件付建売住宅（売建住宅） [施工者] 地元ハウスメーカー [設計者を選んだのは] 自分では選んでいない。 [監理者を選んだのは] 自分で選んでいない。 [確認申請書は本来建築主が出すと説明を？] - [確認申請の為の委任しましたか？] - [確認申請書存在の有無] - [検査済書は有りますか？] - [設計図面枚数] - [着工までの打合せ回数] - |
| 相談内容 | 先週、条件付建売住宅を4区画販売している分譲業者に説明を聞きました。場所が気に入り購入を希望しております。疑問点ですが、4区画の内、3区画が販売が決定し（売り出して1週間程で）１区画が残っているとのことでした。 西の端で場所は悪くないのですが、何故、ここが残っているのか質問すると『土地開発などの都合で・・・・ 申請が・・・ ということで3区画立ててから1年程度、私が希望した土地に家を建てることが出来ない』とのことでした。私は、何か規制があるのかと思い特に疑問に思いませんでした。 しかし、よく考えてみると自宅周辺の住宅で4区画とか５区画を販売しているところがたくさんあります。何故、4区画の内、3区画がすぐに建設できて、1区画だけが建設できないのか疑問におもいました。また、仮に規制などの問題で1年近く建てられないとして、契約する場合でも、今月中には手付金が必要になってくるとのことでしたが、1年も先なのにもう支払う必要はあるのでしょうか。１５０万ぐらいとのことでしたが。当然、申込金の10万は支払ってもいいとおもいますが。以上、宜しくお願い申し上げます。 |
| yorozuの感想 | ー |
| アドバイザー | |
| 氏原 毅士 | 結論から言うと、購入はしない方がいいと思います。理由は「申請が・・・ 」などの業者言い訳の理由を考えてみるに、開発許可の対象となっていない区画だからでないでしょうか。 接道義務などの要件に適合していないのではと考えます。 建築確認が取れない可能性もある様に思います。業者の持っている申請図書や重要事項説明をよく読んでください。 正規に建築できる区画を建て終わってホトボリがさめてから残地に闇建築をといった感じをうけてしまいますが？ |
| 中澤 章行 | 県の定める小規模開発行為に関する規制に該当するのではないでしょうか。規制の内容がわからないのでわかりませんが、申請を3戸にして、実際は4戸販売というパターンではないでしょうか。 ただ、建築条件付きで建築時期が決められていないのに手付金や申込金の支払いは非常に危険だと思います。法的問題がクリアーになった時点で支払ってもいいのではないでしょうか。 購入の意志があるのでしたら、業者の言う土地開発に関する許可証や申請書類等を閲覧させてもらってはいかがですか。 |
| 関口 啓介 | 滋賀県草津市では、都市計画法による開発許可行為は1,000㎡以上の開発行為から適用になります。但し、草津市独自の指導要綱があり、 500㎡以上の開発行為、及び4戸以上の分譲、集合住宅では指導要綱にのとった申請が必要となります。 今回ご相談の造成地は、多分4戸以上の指導要綱の適用を避けるため、３区画で造成事業を行い、残り１区画を後回しにされたものと思われます。正規であれば、Ｙさん購入予定の４区画目も同時に造成し、指導要綱にのとった申請が必要かと思われます。その旨開発業者にお伝えし、話し合ってください。この事をご承知の上で購入をされるのであれば、当事者間合意の上での契約になるので、妨げるものではありません。 ご質問の申込み金には、その土地を拘束する効力がありません。別の希望者が出て、売買されてもあきらめざるをえないわけです。手付金支払いは、契約の一部になり、売買の契約が交わされたものとなります。そこで、この土地がどうしても欲しいと思われるのであれば、契約が必要になります。対策としては、支払金の保全措置を取る。計画の建物の建築可を、特約事項にのせる。建築不可の場合の解除条件をつける。このような措置が必要かと思われます。ここであらためてお伝えしたいのは、施主・設計監理者・施工業者の三者の対等平等で独立した関係がより良い住まい、建物つくりの第一歩だという事です。 このように、行政指導の網をくぐって造られる造成地や、建物は、理想の住まいとは、かけ離れたものが造られる事が往々にしてあります。これらを鑑みて住まい造りの根本から、お考え頂く事も必要かと思います。Ｙさんの、住まい造りが、家庭造りや、生活改善の上でより良い方向に進まれる事を私達は願っております。 |
| コメンテーター | |
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| 事務局から | |
| 荻原 幸雄 | わたしもお止めになった方がいいのでは無いかと思います。実に怪しい臭いがします。このような土地は後々問題がでる可能性があります。もし、無許可であれば他の手続きも違反することでしょうし、もし、問題が発生した場合は行政に持ち込んでも「ここは建物が建たないところですよ」なんて言われて話にも乗ってくれないでしょう。 業者も「こういう土地だから仕方が無い」なんて言いますよ。お止めになった方が賢明です。トラブルに自ら飛び込むこともないと思いますよ。 |
| 相談者お礼状 | |
| 相談者お礼状 | 初めまして土地の件につきましてご丁寧な解説をありがとうございました。 じっくり検討致したいとおもいます。 |
| その後 | |
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