よろずWEB相談HEADLINE
No.0236 土留め塀と家の壁が一体に
| 相談概要 | [氏名] U.Sさん [住所] 東京都杉並区 [職業] 自営業 [年齢] 39才 [構造] 木造（在来工法） [築年数] 工事中 [階数] 2 [様態] 建築条件付建売住宅（売建住宅） [施工者] 地元ハウスメーカー [設計者を選んだのは] 自分では選んでいない。 [監理者を選んだのは] 自分で選んでいない。 [確認申請書は本来建築主が出すと説明を？] 受けていない。 [確認申請の為の委任しましたか？] した。 [確認申請書存在の有無] 無い。 [検査済書は有りますか？] どういうものか知らない。 [設計図面枚数] 10枚以下 [着工までの打合せ回数] 3回 |
| 相談内容 | はじめまして。早速ですが、相談内容に入ります。 今年の3月に、条件付き売り地ということで、契約しました。近隣の方との問題で着工が遅れて、現在建築中で11月中旬頃入居予定です。遅れた理由は、その土地が若干傾斜していて（元々は一軒の家が建っていたところなのですが）3階建てを4軒作るということで、以前は高い方に合わせて土が盛ってあったのを低い方に合わせて土を掘り出すということで隣接する家の方の合意をとりつけるのに時間がかかったからのようです。 それでもなんとか、工事が始まって、先日現場を見に行ったのですが、私が契約した棟は向かって左側に掘り出したことによってできた高さ約1.5mくらいの崖（？）土の壁があります。売り主の説明では、当然むき出しの土のままではなく、崩れたりしないようちゃんと補強するということでした。 ですから、私の理解としては左隣の家との塀があって（塀の向こうは隣の家の建っている地面ですが）いくらか空きがあって、家ができるものを思っていました。ところが、実際は隣の家の地面の高さでコンクリが家にくっ付いているのです。つまり、塀と家の壁が一体になっているのです。 そういう説明はいっさいありませんでしたし、図面を見てもそうなるようにはとても見えません。構造は『木造3階建て』となっていますが、1階の左側は基礎が立ち上がっているようなカタチなので『一部RC造り』になるのではないでしょうか？なんだか、1階の4分の1が地下みたいな感じです。 お尋ねしたのは、 1 こういう造りになったことで、耐震性はどうなるのか？ 2 湿気の問題はないのか？ ちなみに左側には「下足箱」「トビラ付きの作り付けの本棚」ができます。あと予定では奥の部屋の左の壁を全面本棚を置くつもりです。つまり、左側の壁はトビラのついた棚と本で被われることになります。 3 これは売り主側の契約違反になるのか？なるとしたら、どの程度のペナルティが課せられるべきなのか？ 以上の3点について、アドバイスをいただければと思いご相談いたします。どうか、よろしくお願いいたします。 |
| yorozuの感想 | ー |
| アドバイザー | |
| 田所 雄太郎 | 本来は建物と隣の間に間知石ブロックなどの擁壁があり低い地盤に建物が建てられていなければならないですね。この場合でも水抜きからしみでる水の処理をどうするかなど問題も多いですよ。建築基準法上は天井高の１／３以上に外周の地面がある場合を地階と定義しています。 おっしゃっているのは階高の１／４の様なので実質、外部に１ｍ程度の高さの土があれば充分防水をしていないと非常にまずいです。コンクリートの外部側に塗膜防水などの防水処理をしていますか？また、コンクリートの部屋内側に断熱処理（発砲ウレタンなど）をされているか確認してください。下駄箱と本棚は上記の処理をしないと結露、クラックによる浸水などが予想されます。埋め戻しされてしまったかは不明ですが、はやく手を打った方がよいですよ。耐震性については資料不足でコメントできませんが片側に土圧がかかっているのはよくないですね。 図面を現場の進行に合わせて変更することは私もよくありますが、施主にことわらないでこのような大きな変更をすることはありえません。常識以前の問題です。大ペナルティーですよ！こうなると基礎、土台の納まりなど心配になりそうなことがほかにもありそうですね。隣の家とはどのくらい離れていますか？隣家の基礎下から４５度の角度で斜め下へ隣家の荷重がかかりますから気をつけて下さい。構造上主要な部分のことですから場合によっては解約も選択肢に入れてはどうでしょうか。わたしには考えられないようなできごとです。 |
| コメンテーター | |
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| 事務局から | |
| 荻原 幸雄 | 当初の設計から近隣の苦情により切土をして対応したのですが、その後の擁壁の設置により基礎を擁壁と兼ねた設計変更をしたようですね。それを説明しないとは、考えられないことです。販売業者は建築条件付建物を、もし買主が何か文句を言ったら、分からない他の買主に建売として売ってしまえばいい、と言う考えがあるのかも知れませんね。買主を余りに軽視している態度です。 現状で考えられるのは雨水対策、浸透水の処理、結露の問題をどうクリアーしたかです。当初の予定と違い変更になっているのですから、役所に変更手続きをしている筈ですのでご確認ください。もし、変更手続きがなされていなければ何らかの問題があるのでしょうから解約を含めてお考えください。監理者が不在のようですね。 |
| 相談者お礼状 | |
| 相談者お礼状 | |
| その後 | |
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