よろずWEB相談HEADLINE
No.0216 重要事項説明書 記載間違い
| 相談概要 | [氏名] S.Hさん [住所] 岐阜県羽島郡 [職業] - [年齢] 29才 [構造] - [築年数] - [階数] - [様態] - [施工者] - [設計者] - [設計者を選んだのは] - [監理者] - [監理者を選んだのは] - [確認申請書存在の有無] - [検査済書は有りますか？] - [設計図面枚数] - [着工までの打合せ回数] - |
| 相談内容 | はじめまして。 ７月末に不動産業者より土地を3000万円程度で購入しました。完全独立タイプの二世帯住宅、または二棟（子世帯用二階建てと親世帯用平屋建て）用に購入したものです。現在、以下の３点について交渉中です。 １． 重要事項説明書記載間違い。準防火地域であるのに、その記載なし ２． 上水の引き入れが13φであり、径の大きなものに引き入れなおす必要があること ３． 購入前のチラシに、下水が通っていると記載があったが、現実は来年予算組みされるに過ぎないこと（契約時にはじめて説明あり） （１） について 当初より、ハウスメーカーの言うことと、不動産業者の言うことに食い違いがあり、何度も不動産業者に確認をいれるも、再確認することなく否定し、当方の要求に対し再説明までも実施。その後も相変わらず食い違いがあったため、再度確認を要請し結局準防火地域であることが判明。すべて、契約後の話です。 （２） について 目的を話していたため、確実に水道管を引き入れなおす必要があり、それに伴う費用が発生することが容易に予測されたはずです。宅建法第３５条４項により、説明する義務があったと思うのですが・・。 （３） について 以前より依頼していたため、広告を出す前に情報（チラシ）を頂きました。そこには、下水との記載がありました。引き合いが多いため、早急に購入の意思について解答を求められ、手付を打ちました。手付の場の重要事項説明書には合併浄化槽との記載になっており、その場で初めて説明を受けました。一般に開示された広告にどういう記載がなされていたかは確認していません。この場合、第３２条（誇大広告等の禁止）に反することにはならないのでしょうか。 （１） について不動産業者からの解答は、瑕疵担保責任にはあたらないとし、和解金として20万円を支払う、というものです。（金額は、不動産業者が準防火と標準建築品との差額をハウスメーカーに問い合わせ、その平均から出したものです。）他の2点について、明確な回答はありません。 お伺いしたいのは、上記3点について当方から何を要求すべき（要求できる）か、ということと、（１）の回答は妥当なものであるのかどうか、です。私としては、不動産業者に対する不信もあり、なんらかのペナルティが課せられてしかるべきだと思うのですが、いかがなものでしょう。 別件ですが、現在新築をT建設のKで考えているのですが、この商品またはT建設についてなにか情報があればお教え願えないでしょうか。家のこととは外れてしまいますが、アドバイスを頂ければと思い、相談させていただきました。お忙しい中、誠に申し訳ありませんが宜しく御願いします。 |
| yorozuの感想 | ー |
| アドバイザー | |
| 久保田 英之 | Sさんが土地を購入してから二世帯住宅を建てるという時に、出鼻を挫かれた形になり早く解決したいですね。この相談は建築というより不動産が主の様なので、当事務所の宅建資格者・他の不動産関係者の意見を総合してお話します。 まず、３５条については宅建業法により、契約前に主任者の資格者証を提示し、書類を元に重要事項として説明されるものですね。とすれば、下記の様になると思います。 １）準防火地域不記載 ２）上水の引き直しの件 相談者がいわれる様に宅建業法３５条４項により、準防火地域である事の説明、又、上水の施設状況の記載や説明義務があります。契約後の通知などはもっての他です。 ３）下水の件 もし、将来的に下水設備を行うのであれば、「現在合併浄化槽ですが、○年後下水施設予定」と記載しなければなりません。前記の３５条も含めて宅建業法３２条に違反している可能性は充分あります。 【総括】 不動産業務として、適格な情報提供にはなっておらず、また相談者の質疑にも不誠実な対応が見受けられます。それらの内容は行政等で調査すれば、全て解る事で又聞きの情報をいい加減に記載しているようにさえ思えます。 そこでご質問の上記３点についてなにを要求すべきかは、正しい情報が解った現時点では、仕事上の業務責任をどうするかしかありません。相談者は業者の不誠実な対応に憤りを感じる事と思いますが、気持ちをどこに持っていくのかで解決方法は変わってきます。基本的には話し合いで解決したいものですが、最終的には裁判という事になるでしょう。 ただ、相談者のSさんが土地購入時にハウスメーカーとの情報が食い違っていたならば、ご自分でも調べられなかったか、又、ハウスメーカーにもっと相談に乗って貰えなかったか悔いが残るところです。不動産に関わらず追いつめられるような契約先行型の営業には、落ち着きを無くしてしまいがちですが、それでは相手の思うつぼ、契約当日に知った情報があったなら契約を延期する事は出来なかったでしょうか。 ちなみに、準防火地域に対する和解金２０万円というのは防火指定の有無による推定工事金額の差額ですね。現在のハウスメーカーの一般外壁材は、防火指定の有無に関わらず一定の防火性能を有した標準品が使われていますので、値段は変わりません。ただ、窓ガラス等開口部、換気扇の仕様が変わってきますので、その分の差額金額を想定しているのではないでしょうか。２０万円という額が妥当かは解答しかねます。 最後に建物のメーカーの説明ですね。メーカーごとに構造や工法・価格体系が違っています。相談者自らが疑問に及ぶ事をすべて聞いて、土地購入の様な心配事がないように祈っています。 |
| コメンテーター | |
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| 事務局から | |
| 荻原 幸雄 | ハウスメーカーがでていますので、条件付き建売り住宅での土地の売買契約でしょうか？明らかに宅建業法に抵触すると言えますが、これで両者が６％の＋αで約２００万貰えると思うと、我々建築設計監理者の設計料約１０％（建物が２０００万としたら）２００万は安いですね。余談ですが。 ハウスメーカーの２０万の根拠も分かりませんが、家の事でも確り事前に図面等を書いて貰ってくださいね。一生に一度の大きな買い物です。 |
| 相談者お礼状 | |
| 相談者お礼状 | 回答ありがとうございました。土地のみを購入し、現在、どこで家を建てるのかを検討しているところです。一生に一度しか経験できない不動産取得の難しさを日々実感しています。週末はハウスメーカーとの打ち合わせのはしごでうんざりですが、自分のためと言い聞かせ頑張っているところです。打ち合わせを重ねる度に少しずつ自分が何を要求しているのかがわかっていきます。まだまだ初期段階ですが、それでも”こうすればよかった”と思うことが知識の増加に伴って増えていきます。 このホームページの相談例を大いに活用し、いろいろ勉強させていただきたいと思っております。今後ともよろしくお願いします。どうもありがとうございました。 |
| その後 | |
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