よろずWEB相談HEADLINE
No.0064 この物件はお買得？（２）
| 相談概要 | [氏名] Oさん [住所] 神奈川県横浜市港南区 [年齢] 30才 [構造] 木造（２Ｘ４工法） [階数] 2階建 [様態] 中古物件住宅 [施工者] ハウスメーカー [設計者] 知らない [監理者] 知らない |
| 相談内容 | 前回のアドバイスありがとうございました。追加質問を希望したいのですが…（ずうずしくてすいません！） 同物件の基礎部分について…前回の質問について詳しく説明できなかった点を追加します。亀裂については、おそらく2mm以上の亀裂が数カ所（おそらく10箇所以上）あり、特に通風口周辺が目立ちます（通風口も10年経っているせいか赤く錆びている）。また、売り主による過去の部分補修？が数カ所（部分的に瑕疵部分のみにコンクリートを塗った痕が 2〜5カ所）あり、擁壁側に2箇所以上はがれ落ちている形跡が見られます。 現在、建物の外壁のみ、塗り直していて外壁に関しては新築並に綺麗ですが基礎に関しては、全く補修工事はしておりません（どちらかというと、基礎を補修してほしかったのですが…）。 今週の土曜日からオープンハウスとして新たに売りに出されると思いますが（私も見に行く予定）、その時点で、仲介業者さんとは、基礎の補修について交渉してみるつもりです。 仮にその中古物件（これ以上の補修なしで）を購入した時、基礎のクラックにつて具体的に補修工事の金額（概算）をある程度把握したいのですが……。 例） ・1mm程度のクラック×約10箇所 = ○○万円 ・1〜2mm以下ののクラック×約10箇所 = ○○万円 ・2mm以上のクラック×約10箇所 = ○○○万円(特に知りたいです） また、部分的にだましだまし（基礎）上からコンクリートを塗り、あげくには剥がれ落ちているなどという物件がほんとうに大丈夫なのか心配です。さらに、中古での公庫*は難しいのでしょうか？ 最終的には専門家に調査を依頼する予定ではあります（ほんとうに購入するなら）。メールでの回答は難しいと思いますが、宜しくお願い致し ます。 *事務局注：住宅金融公庫は、2007.4.1に独立行政法人 住宅金融支援機構に移行しました。 |
| yorozuの感想 | ー |
| アドバイザー | |
| 小松原 敬 | まず最初に基礎のクラックは上からモルタルを塗ったところで、耐力的にはなんの意味もありません。中の鉄筋を錆から保護する役目にはなりますが。鉄筋が錆びて、基礎がこれ以上傷まないようにするには有効です。その場合でも簡単に上から塗っただけでははがれ落ちてしまうので、何度か塗り重ねてしっかり施工する必要があります。費用は基本的には左官工事だけですから、職人さんの1日手間ぐらいでしょう。基礎がかなり沈んでいる場合は、大工事になります。土台をジャッキアップして基礎を打ち直します。それほど沈んでいない場合は、それ以上沈まないように祈るだけです。要はこれ以上沈まないかが肝心です。 前回、買うのも一案と私は言いましたが、擁壁と聞いてちょっと心配になりました。どの程度の崖なんでしょう。あまり大きいと心配です。かなりの崖であると想定して言います。擁壁のある盛土造成地は杭を打たないと、長年には沈下する可能性が大です。基礎はベタ基礎ではなくて布基礎のようですよね、建築時に杭はうっているでしょうか。また地盤の資料があるかどうか、先方に聞いてみて下さい。資料がなくて、もし買うつもりで調査するなら家の調査より地盤の調査をしてください。調査はジオテックという会社があるのでサウンディングというボーリング調査を10万円**ほどでやってくれます。 **事務局注：相談当時の相場観です。 |
| コメンテーター | |
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| 事務局から | |
| 荻原 幸雄 | 基礎に２ｍｍのクラックが１０ヶ所は問題です。一度２〜３年後に補修したが、沈下が進み他の所にも亀裂が入ったのでしょう。その経緯から恐らく亀裂部の鉄筋は錆が内部で出ていると思います。沈下がまだ進んでいるか納まっているか今の段階では解りませんが、擁壁にも問題があれば沈下は進む筈です。 購入は見送った方が良いのでは？安いからと言って購入しても、地震で倒壊し家族に何かがあっては決して安くは無いですよね。あなたが家族の命を預かっているのですから、後悔しないように。 |
| 相談者お礼状 | |
| 相談者お礼状 | 運営事務局 千葉の建築家荻原幸雄 & T.KOMATSUBARA 様 こんにちは。敏速なご回答ありがとうございます！ いやー、もう疲れました〜。一週間、いろんな事を考えました。入居した時のこと…将来の地盤沈下や建物の瑕疵……そして、建替え（20年くらいもってほしいですが）。 ある人に『中古物件は建物ではなく、土地で買え！』と言われたことがあります。まさに正論だと思います。明日の土曜日に物件を見に行く予定でしたが、お断りする予定です。今までのアドバイス感謝します。いつの日か、納得できる物件にめぐり逢えたらご報告します。ほんとうにありがとうございました。 |
| その後 | |
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