よろずWEB相談HEADLINE
No.0010 この家を買っても大丈夫？
| 相談概要 | [氏名] Ｎ．Ｔさん [住所] 大阪府大阪市 [年齢] − [構造] − [階数] − [様態] − [施工者] − [設計者] − [監理者] − |
| 相談内容 | 今度家を買おうと思っていますが、その家は前面道路が他人の土地で７人の共有持ち分になっています。今は年１万円を支払って通行しているみたいなんですが。 その家の後ろは駐車場で他人さんの土地です。いわゆる袋地に成っているのです。その一万円払って通行している、道路は３ｍしかありません。 この家を買って建て直しが出来るのかどうか教えて欲しいのですが、宜しくお願い致します。 |
| yorozuの感想 | ー |
| アドバイザー | |
| 木津田 秀雄 | メールだけでは、状況が良く分かりませんが、袋地状の通路の奥に駐車場があり、買いたい家はその隣りになるのだと解釈します。 まず基本的な事を。建物の敷地は4m以上の道路に2m以上接している必要があります。この「道路」の解釈がくせ者で、色々例外規定があって難しいところです。非常にポピュラーな問題ですので、役所もいろいろと基準を持っているようです。 その通路が建築基準法ができる以前から周囲に家が建っていて通路として利用されていたことが証明できれば（家屋の登記簿などで）「建築基準法42条2項による道路」と認められる可能性があります（ちなみに建築基準法が施行されたのは昭和 25年です。）。但し「建築基準法42条2項による道路」と認められても、道路の中心から2mの敷地部分には建物や塀は建てられません。 また行政（市や区）で「位置指定道路」として登録してあれば、建て替えができる道路として認められるかもしれません。これは「道路管理課」とか「道路位置指定係」とかの名前の部署に出向き、確認することができます。位置指定道路の場合、基本的に4m幅員がないといけませんから、今回のケースでは無理だと思います。 いずれにしても、不動産業者に確認するか（重要事項説明書の説明の時に、建て替えが可能である敷地であると書類に書かせる）、ご自分で市役所などに出向いて確認する必要があると思います。道路と敷地との関係については、私のホームページにも書いています。「三権分立の家づくり」のなかの「敷地と道路の関係」です。参考にしてください。 |
| 星 裕之 | 建て直しをするためには、この７者の同意が必要となるでしょう。そのことを考えるとかなり、難しい状況でしょう。 そこで 購入の前に以下の対策を売主にとってもらってはいかがでしょう。 共同所有者のうちの一人に加えてもらい、建替時に特に同意を必要としない。そして、その土地を継続的に使用できるという条文を加えてもらう（弁護士への相談が必要です）。 非常に込み入った内容ですので、いちど建築士等の専門家に見てもらって必要十分な措置を取ってから購入に踏み切ったほうが良いと思われます。 |
| コメンテーター | |
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| 事務局から | |
| 荻原 幸雄 | この問題は大変難しい相談ですが、それぞれ状況を仮想して答えられてます。あくまで仮想ですので解釈の違いが多少でてしまいますが、最終的には第三者の建築士に調査を依頼し、後々問題が出ないようにしましょう。 |
| 相談者お礼状 | |
| 相談者お礼状 | |
| その後 | |
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